LEASING TRASLATIVO DELLA PROPRIETA’

02 Apr LEASING TRASLATIVO DELLA PROPRIETA’

Il “LEASING TRASLATIVO DELLA PROPRIETA’” E PERCHE’ E’ UNA BUONA IDEA PER L’UTILIZZATORE LEGGERE QUESTO ARTICOLO ALLA LUCE DELLA RECENTE SENTENZA DELLE SEZIONI UNITE DELLA CORTE DI CASSAZIONE DEL 28/01/2021 N. 2061

L’Utilizzatore che abbia stipulato un “leasing traslativo” di immobili sa che l’importo dei canoni mensili da corrispondere alla società di leasing contiene anche una quota del prezzo finale, per cui il valore globale dei canoni corrisponde al valore complessivo del bene, mentre la conservazione della proprietà del bene in capo al finanziatore fino alla scadenza del contratto assolve ad una mera funzione di garanzia per il pagamento di tutti i canoni.
Ebbene, qualora l’Utilizzatore sia rimasto inadempiente al pagamento dei canoni e la società di leasing abbia inviato una lettera di risoluzione del contratto, chiedendo il pagamento dei canoni scaduti e a scadere e la restituzione del bene (per i contratti stipulati prima del 28/08/2017, data di entrata in vigore della L. 124/2017), ci sono delle valutazioni, contrattuali e giuridiche, da effettuare per poter trarre soddisfazione dal rapporto contrattuale.
Una giusta premessa è che maggiore sarà l’importo di canoni versati in adempimento del leasing e, quindi, minore sia la somma di cui l’Utilizzatore sarà debitore nei confronti della Società di leasing, maggiori saranno le probabilità di successo di una eventuale vertenza.

Ciò posto, a fronte della situazione sopra rappresentata, l’Utilizzatore potrà agire su più fronti:

– preliminarmente, far analizzare il contratto di leasing e l’esecuzione dello stesso da un perito tecnico – bancario, al fine di verificare se siano riscontrabili eventuali illegittimità perpetrate dalla Società di leasing nel rapporto contrattuale e, se sì, proporre una riliquidazione del conto sulla base dei parametri previsti per legge con riferimento agli interessi;

– in secondo luogo, chiedere la restituzione dei canoni versati in adempimento del contratto di leasing, salvo il diritto ad un equo compenso per il godimento dell’immobile alla Società di leasing e l’eventuale risarcimento del danno, sulla base dell’applicazione analogica della disciplina codicistica dettata in materia di vendita con riserva di proprietà, di cui all’art. 1526 c.c.;

– in subordine rispetto alla precedente soluzione, qualora il contratto di leasing preveda, come spesso accade, tra le sue clausole generali, una clausola penale che in caso di inadempimento dell’Utilizzatore, la Società di leasing avrà diritto a trattenere i canoni versati, nonché di pretendere i canoni scaduti e a scadere, salvo la restituzione dell’eventuale residuo che dovesse risultare dalla vendita del bene; sarà opportuno, pur contestando la validità di tale clausola, specificare che la vendita del bene dovrà essere effettuata sulla base del valore di mercato dello stesso, opportunamente periziato da un tecnico.

Tale soluzione è stata recentissimamente confermata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 2061 del 2021, le quali hanno così statuito: “La legge n. 124 del 2017 (art. 1, commi 136-140) non ha effetti retroattivi e trova, quindi, applicazione per i contratti di leasing finanziario in cui i presupposti della risoluzione per l’inadempimento dell’utilizzatore (previsti dal comma 137) non si siano ancora verificati al momento della sua entrata in vigore; sicché, per i contratti risolti in precedenza e rispetto ai quali sia intervenuto il fallimento dell’utilizzatore soltanto successivamente alla risoluzione contrattuale, rimane valida la distinzione tra leasing di godimento e leasing traslativo, dovendo per quest’ultimo social-tipo negoziale applicarsi, in via analogica, la disciplina di cui all’art. 1526 c.c. e non quella dettata dall’art. 72-quater legge fallimentare, rispetto alla quale non possono ravvisarsi, nella specie, le condizioni per il ricorso all’analogia legis, né essendo altrimenti consentito giungere in via interpretativa ad un’applicazione retroattiva della legge n. 124 del 2017”.
Tale pronuncia ha inoltre stabilito che qualora il contratto di leasing preveda la predeterminazione del risarcimento del danno del concedente attraverso una clausola penale ai sensi dell’art. 1382 c.c. (del tipo della clausola suddetta), il Giudice dovrà valutare se la stessa risulti manifestamente eccessiva e se del caso procedere ad una riduzione della stessa anche d’ufficio.
In particolare, in detto caso, le Sezioni Unite, adottando un’evidente soluzione riequilibratrice delle eventuali fattispecie concrete ha stabilito che: “occorrerà che il giudice […],ferma restando l’irripetibilità dei canoni già riscossi, provveda ad una stima del bene ai valori di mercato al momento della restituzione dello stesso (se il bene non sia stato venduto o altrimenti allocato e, dunque, in tale evenienza costituendosi a parametro i valori rispettivamente conseguiti) e, quindi, detragga il valore stimato dalle somme dovute al concedente, con eventuale residuo da attribuire […](all’Utilizzatore)”.
La pronuncia in esame ha un’enorme portata, perché, oltre a porre fine alla diatriba sulla disciplina applicabile ai contratti di leasing traslativo (ossia se la norma di cui all’art. 1526 c.c., oppure l’art. 72 quater l. fallimentare in virtù di un’interpretazione evolutiva della L. 124/2017), ha stabilito un limite al libero arbitrio della Società di leasing, la quale sarà tenuta, anche in caso di clausola penale, ad una valutazione del valore del bene, non più sulla base delle offerte d’acquisto ricevute e liberamente valutate dalla stessa, ma dei parametri di mercato al momento della restituzione dell’immobile.

Ringraziamo per la lettura di questo articolo e ci auguriamo che abbia aiutato a chiarire gli aspetti che riguardano il contratto di Leasing Traslativo.
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