IL NUOVO ISTITUTO DELLA” VENDITA DIRETTA” NELL’AMBITO DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

10 Ago IL NUOVO ISTITUTO DELLA” VENDITA DIRETTA” NELL’AMBITO DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Con la Riforma Cartabia, nell’ambito degli interventi formulati nelle procedure esecutive, sono state previste diverse modifiche, anche attraverso la proposizione di nuove soluzioni di escussione stragiudiziale, tra le quali, senza dubbio, spicca l’introduzione della possibilità della c.d. “vendita diretta” da parte del debitore esecutato.

Prima dell’introduzione dell’istituto della “vendita diretta”, una volta eseguita la notifica del pignoramento immobiliare non era più possibile vendere l’immobile al di fuori della procedura esecutiva, e ciò con tutte le conseguenze che ne posso derivare, in quanto spesso il bene viene venduto all’asta ad un prezzo ben al di sotto di quello di mercato.
L’obiettivo della Riforma Cartabia con l’introduzione della “vendita diretta” consiste nell’evitare che il bene subisca eccessive svalutazioni, così scongiurando il rischio che, anche dopo la distribuzione del ricavato, il debitore non benefici dell’effetto esdebitatorio.

Con la “vendita diretta” il debitore avrà la possibilità di vendere l’immobile oggetto di esecuzione senza necessariamente passare dall’asta giudiziaria, anche in pendenza della procedura esecutiva, consentendo al debitore di trovare un acquirente per il proprio bene anche dopo il pignoramento.

Il debitore, infatti, potrà sottoporre al Giudice dell’Esecuzione un’istanza entro dieci giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c. e, contestualmente, dovrà allegare un’offerta di acquisto correlata di una cauzione di importo pari a un decimo del prezzo offerto.

Successivamente, il Giudice dovrà verificare che il prezzo offerto dall’acquirente sia pari o superiore al prezzo base d’asta del valore attribuito dal perito, per cui, ove il prezzo offerto dovesse essere inferiore al prezzo base d’asta, l’offerente potrà adeguare la propria offerta nel termine di dieci giorni.

Una volta versato il prezzo, il giudice pronuncerà decreto di trasferimento; qualora, al contrario, il prezzo offerto non venisse reputato congruo o versato nei termini, il giudice potrà disporre la vendita secondo il regime generale.

In tale contesto si deve altresì considerare che i creditori possono opporsi alla vendita diretta, pertanto, qualora anche solo uno di essi decida di farlo, il giudice dovrà disporre l’apertura di un sub-procedimento liquidatorio.

In tale ultima ipotesi, ossia nel caso in cui venga proposta opposizione da parte di uno o più creditori, il giudice dispone un termine per gli adempimenti pubblicitari, il che comporta la redazione di un avviso di vendita, contenente una serie di indicazioni ed estremi quali, tra gli altri, un termine per la formulazione di ulteriori offerte di acquisto. I legittimati a partecipare alla gara saranno sia l’offerente originario sia tutti gli eventuali ulteriori offerenti, ma anche tutti coloro che dovessero formulare una “offerta minima”, ciò in quanto la disciplina della vendita diretta non incide sui requisiti di ammissibilità dell’offerta di cui all’art. 571 c.p.c..

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